土地選びのＱ＆Ａ
土地選びのお悩みについて
『家づくりを、始めよう！』と思った時から、『ここに決めたぁ～！！！』までのＱ＆Ａ
・土地選びの注意点、おしえてぇ～？
・土地を手に入れるまでに、どんな手続きが必要ですか？
・『道路との接し方で、土地の使い方が決まる。』って聞いたんですけど？
・住宅を建てられない所って、あるんですか？
・土地によって、建物の大きさが変わるの？
・建物の高さも、決められているんですか？
・建築条件付って、なんのこと？
Ｑ 建築条件付って、なんのこと？
Ａ 建物ができていない段階で、売り出された土地です。
つまり建築をするという条件で、売り出された土地です。
ですから施工業者と設計プランがあらかじめ決められているので、
実際に工事を行う建設会社を選べないということです。
決まっているんだから、強気ですね！
見積りも、いくらになることやら！？
さらに土地の売買契約を済ませた後、3か月以内に工事請負契約を
結ばなければならないという条件まで付いてきます。
建物のプランは一部変更可能なので、『建て売り』に比べれば
やや自由度は上がります。
これに似たものに、『売り建て』というのがあります。
建物が建っていない段階で、売りに出されます。
しかしこの段階ですでに図面は出来ていて、建築確認も済んでいます。
ですから、プランの変更はできません。
建築条件付の場合は、当初土地単独の売買契約です。
その後、施工業者と工事請負契約を結ぶ事になります。
ただし、施工業者と合意できない場合もありますので、
契約を白紙に戻す特約（停止条件）を結んでおくことも大事です！！
Ｑ 建物の高さも、決められているんですか？
Ａ 建築基準法で、細かく決められています。
『南側に高い建物が建って、日当たりが悪くなったわぁ～！』
なんて事、昔はよくありました。
そこで、用途地域ごとに建物の高さに関する規制を設けました。
特に住居系の用途地域は、住居環境を守るために厳しくなっています。
この高さの制限は、用途地域や敷地面積・道路幅などによって変わってきます。
例えば住居系の「第１種・第２種低層住居専用地域」にある住宅の高さは、
原則として１０mまたは１２mが上限になっています。
３階建ても可能ですが、自治体によって出来ないところもあります。
都市計画図の裏面には、高さに関する細かい説明がありますが、
このほかに道路斜線制限・隣地斜線制限・北側斜線制限などが有り煩雑です。
最終的には、専門家のチェックを受けなければなりません！
Ｑ 土地によって、建物の大きさが変わるの？
Ａ 用途地域の建ぺい率と容積率で、決まります。
建ぺい率とは
敷地面積に対する、建築面積の割合をいいます。
建築面積は右図の場合、1階の床面積と考えていいでしょう。
（実際は、そんな単純なものではないのですが、それは我々プロに任せて、ザックリ考えて下さい。）
この土地の建ぺい率が６０％とすると、
敷地面積１００㎡×６０％ですから、建築面積は図のように６０㎡まで作れます。 それでは、
容積率とは
敷地面積に対して、建物の延べ床面積がどのぐらいであるかを示した割合です。
容積率が１００％だったとすると、
敷地面積１００㎡×１００％ですから、延べ床面積（図の場合は、1階と2階の床面積の合計）は１００㎡までOKです。
どちらも、用途地域によって違います。
住居環境を守ろうとしている「第一種低層住居専用地域」では、どちらの数字も小さいですし、高度に利用しようとしている「商業地域」などでは、この数字が大きくなります。
各自治体の役所には、用途地域別に色分けされた「都市計画図」があります。これを見て、
建設予定地の建ぺい率と容積率を調べておきましょう！！
Ｑ 住宅を建てられない所って、あるんですか？
Ａ あります！
この国は、「都市計画区域」とそれ以外の区域に分けられています。
「都市計画区域」は市街化を促進する地域ですから、
ご存知の”確認申請”は必ずしなければなりません。
一方「都市計画区域外」では、原則確認申請は不要です。
この都市計画区域は、市街化区域・市街化調整区域・未線引き区域
（どちらにも属さない地域）の３つに分けられます。
このうち市街化区域では、原則家は建てられます。
しかし、市街化調整区域では市街化を抑制し農林水産業を振興させるための
土地なので、原則家は建てられません。
またこの市街化区域は、住宅系・商業系・工業系に分けられ、住み分けできるようになっています。
この３つが12種類の用途地域に分類され、作っていい建物やその大きさ・高さなどが細かく決められています。
この工業系のなかに「工業専用地域」というのがありますが、ここでは住宅・共同住宅・寄宿舎・下宿は建築できません。
『もっとも、ここで暮らそうなんて思う人は、いないか？』
この「用途地域」については、各自治体で調べられます。
建設予定地が、なんという用途地域でどういう建物が建てられるのか、調べておきましょう！
Ｑ 『道路との接し方で、土地の使い方が決まる』って聞いたんですけど？
Ａ 建築基準法では、「接道義務」を課しています。
都市計画区域内に、家を建てる場合です。
「接道義務」とは？
建物の敷地は原則として道路に２ｍ以上接し、
かつ敷地に接する道路幅は原則４ｍ以上必要です。
これは、道路のない所に建物が立ち並ぶ事を防止するためのものです。
右図の関係です。
『え～っ！道が４ｍもない所に、家が建ってるけど？』
『待ってました！ そこをツッコンでほしかった。』
法律ができる前にすでに建ってしまっている所は、
道路が４ｍない所も多くあります。
この場合は、道路の中心線から２ｍ敷地側に入ったところを道路との境界とみなします。
これを「みなし道路」とか「二項道路」といいます。
ですから、建物は”みなし境界線”より内側に建てなければなりません。
結局、道路が狭ければその分敷地も少なくなり、建物も敷地に合わせて小さくなってしまいます。
土地を選ぶときは、そこにどんな道路が接しているのかを確認する必要があります。
Ｑ 土地を手に入れるまでに、どんな手続きが必要ですか？
Ａ 土地探しの前に、総予算を決めましょう！
予算を決めず、気に入った土地を見つけて購入したとします。
『ここに坪50万として、50坪の家。するとローンが月々〇〇万円。え～っ！』
『建物は、もう少し小さくするか？ 30坪でいいから、坪20万円ぐらいで出来ないかなぁ～？』
こんな事では、”夢のマイホーム”どころではなくなります。
建築の予算を削ったり、入居後の生活を圧迫しないように、
しっかりと予算を決めておきたいものです。
それでは良さそうな候補地がみつかった場合。
まずその土地の法的規制や、権利関係を調べます。問題がなければ、契約に進みます。
契約の内容はよく読み返して、不明な点があればそのままにせず、必ず確認をしなくてはいけません。
後々トラブルの原因となります。
この時点では、手付金や仲介手数料などを支払います。
次に必要に応じてローンの申し込みをし、残金や諸費用の決済をします。
ほとんどの場合は、この決済と引き換えに土地の登記が行われています。
くどいようですが、土地探しは予算を決めてから！！
Ｑ 土地選びの注意点、おしえてぇ～？
Ａ 土地選びは、家づくりの成功を左右する大きな要素です！
土地によって、家の形や位置も決まってきます。
様々な角度から念入りに調べて、購入することが必要です。
では、基本をしっかり把握しましょう！
①法的規制
『この土地に、家を建てられるんだろうか？』とか『どんな家なら、建てられるんだろう・・・・？』
土地には、法的規制と権利関係があります。これは、都市計画図等を見ながら確認しましょう！
②地盤の質
『水はけは、いいんだろうか？』『埋立地じゃ、ないんだろうな？』
近くに古くからお住まいの方やご近所の方に、『この土地は、以前どのようになっていたか、ご存知ですか？』
とお訪ねするのは、絶対に必要です。それに、ご近所にどんな方がお住まいなのかも、分りますよねぇ～！！
③ライフライン整備
上下水道や電気・ガスなどの設備が整っていない場合、別途 工事が必要になってきます。
④周辺環境
『交通・教育・医療機関それにお買いもの。近くにあるのかしら？』
『日当たりや風通しが良ければいいんだけど？まわりの景色も見てこなくっちゃ！』
これらも、重要なポイントです。
ですから一度だけじゃなく、曜日・時間を変えて何度も行って確かめることが大事です。
『日曜日見に行った時は静かだったのに、平日行ってみたら騒音がすごかったわぁ～！』なんて事も、ありますよ！！
いずれにしても家づくりは、土地・建物・諸費用すべてを含めた大事業です。
『土地買ったけど、家が建たねぇ～・・・』なんて事にならないように！！
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